הזמן המתאים למחזר משכנתא הוא על רקע שינויים במשק ובחיים האישיים. בנוסף, תוכלו לבצע את המיחזור כדי לשדרג את הנכס וליהנות מהטבות מול הבנקים. כך תעשו זאת בצורה נכונה
מיחזור הוא כלי יעיל שבעזרתו ניתן להתאים את הרכב המשכנתא למצב הכלכלי של הלווה. המיתוס לפיו אין טעם למחזר משכנתא שכבר עברה את מחצית התקופה שלה כבר הוכח כשגוי, וכיום יש יותר ויותר אנשים שמבינים את יתרונות המהלך.
בנוסף, התאמת המשכנתא לצרכים החדשים ומיחזור ההלוואה לרוב לא תמיד כרוכים בתשלום עמלות על פירעון מוקדם. צריך כמובן לבחון כל מקרה לגופו ואת תנאי ההלוואה המקורית, אך ניתן להתייעץ עם אנשי מקצוע בהקשר הזה ולמצוא תרחישים שבהם המיחזור מייצג את האופציה המשתלמת ביותר.
חשוב לזכור שגם אם המשכנתא הנוכחית מתנהלת בבנק מסוים, ניתן לפרוע אותה באמצעות משכנתא מבנק אחר. את כדאיות המיחזור בוחנים לפי פרטי המשכנתא הקיימת מבחינת יתרת החוב, מסלולי ההלוואה, עמלת הפירעון המוקדם במידה וקיימת ומספר השנים שנותרו. במקביל, יש להתייחס לשינויים בפרמטרים הכלכליים העדכניים שרלוונטיים להלוואה הנוכחית ובהם ריבית הפריים, עוגן מק"מ או תשואות אג"ח ממשלתיות, מדד המחירים לצרכן, שערי מט"ח ועוד.
הכירו את התרחישים המתאימים למיחזור
יש כמה מקרים שבהם תרצו למחזר משכנתא. ראשית, המיחזור אטרקטיבי כאשר מתרחשים שינויים במשק או שינויים במצב הכלכלי ובהכנסות. השינויים יכולים להיות לטובה או לרעה והדגש הוא על התאמת המשכנתא אליהם. ברמה הטכנית, הדרכים להתאים את המשכנתא לשינויים כוללים בין היתר הגדלה או הקטנה של ההחזר החודשי, פירעון חלק מהמשכנתא ועוד.
שנית, ייתכן ותרצו לקחת משכנתא חדשה שמתאימה לכם עכשיו ולסלק את המשכנתא הקודמת בשביל לשנות את הפרמטרים שמרכיבים אותה. השינויים יכולים להיות בהרכב מסלולי ההלוואה, תנאי ההלוואה (מבחינת ריביות ושיטת החזר), אורך תקופת ההלוואה וכמובן גובה המשכנתא – כי בתהליך המיחזור ניתן להגדיל את סכום המשכנתא ולממן רכישת נכס אחר ויקר יותר.
במילים אחרות, ייתכן תרחיש שבו תרצו להחליף דירה ולשדרג את הנכס. במקרים כאלה תגיעו לבנק ותבררו על מיחזור של המשכנתא ושינוי טוטאלי בפרמטרים שמרכיבים אותה. תוכלו להתייעץ עם אנשי מקצוע כדי להרכיב מסלול הלוואה חדש לגמרי, או בשביל להאריך את תקופת ההלוואה כי להגדיל את הסכום ולהקטין את ההחזר החודשי. אלו לא תרחישים יוצאי דופן ולראייה, סך המשכנתאות הממוחזרות רק עולה מדי שנה.
כל כמה זמן צריך למחזר משכנתא?
כאן המקום לציין שהמיחזור הוא כלי שאמור לשמש אתכם ולסייע בהתמודדות עם נטל ההלוואה. אתם היחידים שמחליטים כל כמה זמן למחזר את המשכנתא והאם בכלל שווה לעשות את זה. מאוד יכול להיות שבסיטואציה מסוימת בחיים האישיים שלכם המיחזור הוא הדבר הכי טוב שיכול לקרות לחשבון הבנק, בעוד כמה שנים קדימה לא יהיה בו טעם ועדיף להישאר עם ההלוואה הקיימת.
מבחינת החוק לפחות אין הגבלה על מספר הפעמים שמותר למחזר משכנתא. התנאי היחיד הוא לחשוב היטב לפני ביצוע המהלך, כי המיחזור כרוך בעלויות כספיות והוא כאמור לא תמיד משתלם. בנוסף, ייתכן ותגלו שהעברת המשכנתא לבנק אחר דורשת מכם השקעה של זמן ומשאבים שבאים על חשבון העבודה או הכנסות אחרות.
כמו עם המון דברים אחרים, נתונים על משכנתאות של אנשים אחרים יכולים לעזור לכם לקבל החלטה מושכלת לגבי התזמון המתאים למיחזור. לפי נתוני בנק ישראל, בשנים 2011-2016 עלה גובה המשכנתא הממוצעת מ-568 אלף ש"ח ל-678 אלף ש"ח, בעוד התקופה הממוצעת לפירעון התארכה בכמעט 19 חודשים. בתוך כך, סקר הוצאות משק הבית באותן שנים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מאותן שנים גילה שכ-40% מבין הגרים בדירות בבעלותן שילמו משכנתא בהחזר חודשי ממוצע של 3,200 ש"ח.
המסקנה מהנתונים היא שאתם ככל הנראה לא היחידים שמתלבטים בשאלה האם למחזר משכנתא. מצד שני, מה שמתאים לנוטלי הלוואות מסוימות עלול להיות אסון כלכלי עבורכם. לכן אין פתרון קסם וצריך לבחון כל מקרה לגופו. למזלכם, יש גם כלים שיכולים לשמש אתכם להשוואה יעילה בין מסלולי מיחזור והלוואות.
טיפים למיחזור יעיל
הגעתם לסיטואציה שבה מיחזור נראה לכם כמו הדרך הטובה ביותר לחסוך בהוצאות המשכנתא? נהדר. עכשיו תצטרכו להכין שיעורי בית כדי להגיע למצב שבו ההחזרים החודשיים החדשים יהיו עד שליש מההכנסה הפנויה. במידה ואתם מבקשים מהבנק תוספת לסכום המשכנתא, זכרו שכלכלי יותר להקטין את אחוז המימון ושעדיף לקצר את תקופת ההלוואה ככל שניתן.
הנחיות בנק ישראל קובעות שבנטילת משכנתא חדשה, לפחות שני שליש מהתמהיל שלה חייב להיות בהלוואות עם ריבית קבועה או משתנה לעיתים רחוקות. מנגד, בפעולת המיחזור אתם רשאים להישאר עם תמהיל המשכנתא הקיימת, גם אם רכיב ההלוואות בריבית המשתנה גדול משליש. בהקשר הזה תצטרכו רק לזכור שאם אתם שוקלים לצמצם את רכיב ההלוואות בריבית המשתנה, לא תוכלו לחזור ולהגדיל אותו בעתיד כל עוד ההנחיות נשארות בתוקף.