תמ"א 38 מהווה תכנית מתאר ארצית. מטרתה של תכנית זו היא לזהות את המבנים הישנים אשר עומדים בפני סכמה של התמוטטות או כל סכנה אחרת בעת רעידת אדמה ולהעביר אותם תהליך של חיזוק, השבחה והרחבה.
מדובר בתכנית חשובה מאוד, אשר בצדה ישנם גם לא מעט יתרונות הן עבור יזם הפרויקט והן עבור דיירי הבניין שבו התכנית עתידה להשתמש. אולם, על אף היתרונות הרבים עבור הדיירים, הרי שמדובר בתכנית אשר מורכבת מבחינת הפרטים שבה ומבחינה בירוקרטית ולכן, על הדיירים להתוודע היטב אל זכויות דיירים המגיעות להם בכל התהליך ולדרך הטובה ביותר למימוש הזכויות הללו. כל ועד בית אשר בוחן תכנית תמ"א 38 המוצעת לו, חייב להיעזר בעורך דין התחדשות עירונית מקצועי ומומחה בתחומו.
כיצד הדיירים מעורבים בפרויקט תמ"א 38
הדיירים של הבניין שבו עתידה להתממש תכנית תמ"א 38, ממונים על בדיקת תנאי הסף לביצוע התמ"א בבניין שלהם. כלומר: על הדיירים לבצע את הבדיקות במבנה על מנת לוודא שמדובר בבניין העונה על הפרמטרים השונים הנדרשים לצורך מימוש פרויקט זה. כמובן, שמלבד הבדיקות הללו שעל הדיירים לבצע, הדיירים הם אלו שנותנים את האישור למימוש התכנית בבניין שלהם. לא הסכמה של רוב הדיירים לתכנית זו, היא לא תתבצע.
הרוב הנדרש עבור מימוש התכנית הוא: הסכמה של 50 אחוז מהדיירים לצורך עבודות חיזוק הבניין, הסכמה של 60 אחוז מהדיירים לצורך עבודות הרחבת הדירות הקיימות והסכמה של 66 אחוז מהדיירים בתוספת אישור של המפקח על המקרקעין או של 100 אחוז מהדיירים עבור הוספת דירות מגורים חדשות בבניין. על הדיירים למנות להם נציגות רחבה, אשר תייצג אותם בצורה הטובה ביותר מול היזם בתהליך קבלת ההחלטה על התכנית ומימוש התכנית בפועל.
זכויות הדיירים בתכנית תמ"א 38
הדיירים זכאים במסגרת פרויקט תמ"א 38 לדירות חדשות או דירות משופצות. תכנית התמ"א יכולה לאשר גם מעלית חדשה בבניין או תוספת מעלית בבניין וכמובן הרחבה של שטחי הקומות למעלה או למטה. הדיירים יכולים לפקח על התהליך באמצעות אנשי מקצוע אשר הם מביאים מטעמם. מכיוון שהדיירים יכולים להביא אנשי מקצוע מטעמם אשר יפקחו על התהליך, לעיתים מתעוררות מחלוקות או ניגודי אינטרסים בין היזם לבין הדיירים ולכן, חשוב שוועד הדיירים ימנה לעצמו ייצוג משפטי של עורך דין פינוי בינוי או עורך דין התחדשות עירונית, אשר יודעים כיצד לעסוק בתחום ייצוג מעין זה בצורה הטובה ביותר.
ייצוג של עורך דין לצורך שמירה על זכויות הדיירים
מכיוון שגם ליזם יש אינטרסים משל עצמו במימוש תכנית תמ"א 38, על מנת שהאינטרסים שלו לא יהיו מנוגדים באופן כלשהו לזכויות הדיירים, יש צורך שהועד המייצג את הדיירים, ייעזר בשירותיו של עורך דין התחדשות עירונית בעל ותק, המלצה, מוניטין חיובי וניסיון. עורך דין מעין זה ידאג לשמור על זכויות הדיירים לאורכו של כל התהליך ולוודא שזכויות אלו לא ירמסו בשל ניגודים שונים אשר באים לידי ביטוי בין הזכויות של הדיירים לבין האינטרסים של היזם. ישנם לא מעט עורכי דין אשר עוסקים בתחום ייצוג מעין זה כבר לא מעט שנים. עורכי דין מעין אלה, יודעים מהם הזכויות המגיעות לדיירים מתוקף מימוש תכנית תמ"א 38 וכיצד עליהן לבוא לידי ביטוי בתהליך כולו. מלבד זאת, עורכי דין מעין אלה יודעים כיצד לפתור כל הסתבכות משפטית אשר תעמוד על הפרק בשל התנהגות חריגה או לא ראויה של היזם.
המאמר נכתב ע״י עו״ד דניאל גולשה – עורך דין מקרקעין, 052-389-6263